2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發文推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作，8月7日中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，標志著中國公募REITs試點從基礎設施領域正式起步。中國資本市場對REITs探索籌備的歷程長達十余年。其間依托資產證券化業務的特殊目的載體，采用私募方式在滬深證券交易所掛牌了60余只私募REITs，涵蓋寫字樓、商場、倉儲物流、長租公寓、高速公路等多種資產類型，累計發行規模約1200億元人民幣 ，產品運行平穩，獲得了市場廣泛認可。本輪公募REITs試點在上述實踐基礎上疊加公募證券投資基金以實現公開發行，是法律制度成本最小化推動創新的嘗試。

當前中國金融對外開放步伐提速，滬港通、深港通、債券通、QFII、RQFII等多種渠道為境外投資者投資境內金融市場提供了多元化的路徑選擇。2020年5月5日，中國人民銀行和國家外匯管理局發布了《境外機構投資者境內證券期貨投資資金管理規定》。這一新規的出臺，取消了QFII、RQFII的額度限制，簡化了資金匯出要求等紅利，可使境外金融機構和基金管理人穩步增加對中國境內金融資產的持倉，將進一步吸引中長期全球投資者進入中國金融市場。受到廣泛關注的中國版公募REITs作為一種新的權益性投資品，是否會成為投資中國的又一好選擇讓人拭目以待。

  基礎設施領域起步，是現實和務實的選擇

  從國際經驗看，寫字樓、零售物業、購物中心等商業物業是成熟市場公募REITs的主流資產類型。但傳統商業物業在宏觀經濟、供求關系、公共衛生事件等多重因素影響下，資產價格、租金回報的穩定性都面臨較大壓力.根據今年6月27日版《經濟學人》,全球商業物業可投資資產，在過去20年增加了4倍，從8萬億美元增加到了32萬億美元。對商業物業的巨大投入導致出現泡沫跡象，辦公和工業地產在2020年達到歷史最高價格。零售物業在2018年價格就已見頂。今年新冠疫情，大大加速了資產價格調整的進程。經《經濟學人》咨詢的分析師預估今年整體房價將下跌近20%，租金下跌5%-10%。長期來看，更重要的產業影響要素將是互聯網應用和疫情防控導致人們辦公、差旅、消費等方面的習慣和行為方式變化，這些變化將對商業物業的價值構成長期影響。在商業物業原持有人對交易價格沒有隨這些趨勢性變化完成重建之前，以商業物業作為標的發行公募REITs將面臨回報率不足的困境。

  中國基礎設施建設的效率和質量一直都是受世界矚目和具備國際技術輸出能力的領域?；A設施公募REITs試點政策明確要求聚焦優質資產，支持投資收益率穩定且運營管理水平較好的項目開展試點。從基礎設施領域入手推動公募REITs，選擇現金流成熟穩定的項目發行，可以較好地匹配投資者對投資回報率的要求。據了解，監管機構也將投資回報率作為項目遴選環節判斷項目是否“優質”的一個重要指標。

  與商業物業相比，國內傳統基礎設施領域的交通設施、市政設施等資產發行公募REITs，有幾點特殊性值得投資者關注。

  初始發行的交易定價：定價是資產交易環節買賣雙方關注的核心。特許經營權類資產的定價依托于對未來特定期間內特許經營收費現金流的預測。以收費公路為例，區域經濟形勢、競爭性道路分流、收費政策變化以及新冠疫情等公共衛生事件均對現金流產生較大影響，投資者需要掌握充分的信息形成投資決策判斷。以收費公路項目發行公募REITs，基于未來現金流的波動性，買賣雙方達成交易將會存在較為艱難的價格博弈。而水電氣熱等市政設施項目關系民生，定價穩定，現金流波動性小，交易定價相對容易，資產方是否有意愿出售高回報率資產決定了這類REITs能否在數量上取得突破。

  后續增長的“想象空間”: REITs發行后，后續管理中通過管理團隊和運營團隊的專業能力提升回報，持續挖掘、孵化擴募資產的外延增長能力也是投資者關注的重點。目前傳統基礎設施持有和運營以國有企業為主。有能力和意愿參與公募REITs的國有企業往往具有較高信用等級，在國內市場的籌資能力和融資成本都極具優勢。在初始發行成功后，后續缺乏足夠的動力將高回報率資產持續注入REITs?；谔卦S經營的基礎設施領域并未充分市場化競爭，管理人收購其他主體持有的優質資產注入已發行REITs的現實可操作性也并不強。

  科技+不動產的雙重屬性“新基建”資產助力REITs成為市場投資的新熱點

  今年5月22日，《2020年國務院政府工作報告》提出加強新型基礎設施建設，發展新一代信息網絡，拓展5G應用，建設數據中心，增加充電樁、換電站等設施，推廣新能源汽車，激發新消費需求、助力產業升級。本輪基礎設施公募REITs試點范圍除了傳統基礎設施項目外，還包括數據中心（IDC）、高科技產業園區等資產，這些資產屬于或涉及新型基礎設施（“新基建”）?！靶禄ā辟Y產兼具科技和不動產屬性，享受伴隨科技進步帶來的需求增長紅利，將在未來較長周期里處于需求大于供給的狀態，給到投資人更有信心的分紅回報預期，將是未來公募REITs市場最可能為投資人帶來高回報的優質資產。

數據中心是國家信息化戰略的重要基礎設施和經濟增長新動力的重要來源。得益于互聯網行業的快速發展，近年來中國數據中心業務規模保持了25%以上高增長，如圖1。

圖1中國IDC業務市場規模及增速

  數據來源：科智咨詢《中國IDC產業發展研究報告（http://www.idcquan.com/）市場規模是指托管業務及云計算業務帶來的收入。

  數據中心未來將向大型化、低能耗、高性能的方向發展，行業對資本的需求將日益提高。對標美國市場，中國的數據中心市場尤其是在超大規模數據中心方面有著廣闊的成長空間,Synergy研究表明截至2020年第二季度末，全球超大規模數據中心的數量增長至541個，相比2015年同期增長一倍有余。美國占主要云計算中心和互聯網數據中心站點的38％，超過中國，日本，英國，德國和澳大利亞等國總和（圖2）。盡管新冠疫情帶來一定的影響，但如此強勁的增長數字顯示了數據中心領域的投資潛力。

圖2 全球超大規模數據中心增長情況與各國份額占比

  REITs是成熟市場數據中心資本化的主流平臺，以美國上市的EQUINIX（EQIX）為例（圖3），2015年轉型成為REITs后，總資產和股東權益均經歷了快速增長。通過在全球范圍內不斷收購注入新的IDC中心，EQUINIX較好地實現了外延式增長，持有的機柜數量從2014年末的約12.5萬個增加到2019年末的29.7萬個，同期股價上漲200%，今年新冠疫情以來股價穩步逆勢上漲，受到投資者認可。

圖3數據來源：WIND

  從發展視角看，基礎設施公募REITs試點資產范圍內真正具有較高成長預期的資產，將是全球范圍內具有較高同質性的科技賦能型不動產類資產，這類資產可以說是區域科技與經濟發展的晴雨表，資產價值和投資回報率的穩定性、增長性充分體現和受益于區域經濟的繁榮增長。此類新基建資產相較于老基建屬于完全競爭市場行業，資產價值提升的有效性和未來擴容的資產選擇能力對REITs選擇有很強的市場正激勵，將形成REITs市場價值發現和二級市場流動性的良性循環。